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viernes, 29 de enero de 2010

¿Es suelo industrial como dice el alcalde o es suelo rural?


El terreno de la Junta Vecinal de Vidanes ¿Es suelo industrial como dice el alcalde o es suelo rural?

Para todos aquellos que se hayan creído las palabras de nuestro alcalde cuando ha dicho que el precio de las  18 Ha que tienen intención de comprar a la Junta Vecinal de Vidanes a 2.4 euros /m2 era barato alegando que era suelo industrial, les ofrecemos la siguiente información para que salgan de dudas:

Tipos de suelo:

De acuerdo con la ley de suelo 8/2007 hay dos tipos de suelo a efectos de valoración: Suelo Urbanizado y Suelo Rural.
Se considera suelo urbanizado (artículo 12.3, puedes verlo al final del artículo) el integrado de forma legal y efectiva en la red de dotaciones y servicios propios de los núcleos de población (asfaltado, agua, luz, teléfono, etc...). El resto se considera suelo rural.
Los terrenos de la Junta Vecinal de Vidanes se encuentran enmarcados en el (artículo 12.2. letra  b). No tiene ningún tipo de dotación ni servicio propio del suelo urbano,  son por tanto suelo rural, también llamado rústico. El hecho de estar considerado como suelo urbanizable industrial, no afecta a su valoración.

Valoración de suelo:

De acuerdo con  el (artículo 23.1 letra a) Los terrenos se tasarán mediante la capitalización de la renta anual o potencial. Según su estado en el momento de la valoración. Se deben tasar como terreno monte bajo, erial o pastizal. Terrenos de este tipo suelen tener una valoración entre 0,4 y 0,7 euros. Posteriormente se le puede aplicar un factor corrector de hasta el doble de su valoración por su localización. Valor final sobre 0,6 a 1,4 euros/m2

Si alguno tiene dudas aún de que el terreno está considerado como rural, os ponemos un plano del Ministerio de Medio Ambiente que muestra los usos del terreno actuales. Se puede apreciar como está fuera de la trama urbanizada industrial. Es la zona marcada en rojo, llamada sector I-2.

(pinchar en la imagen para ampliar)



Por mucho que nuestro alcalde nos quiera hacer comulgar con ruedas de molino, el terreno es rural cuyo precio del terreno está sobrevalorado con un informe de valoración incorrecto. Le recordamos también que uno de los objetivos de la ley actual de suelo aprobada recientemente en el 2008 es evitar las prácticas especulativas con el suelo. Mal empezamos si quien debe velar por ello es el primero que lo incumple. Le volvemos a mandar un mensaje para que recapacite.

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ley de suelo 8/2007
Artículo 12. Situaciones básicas del suelo.
1. Todo el suelo se encuentra, a los efectos de esta Ley, en una de las situaciones básicas de suelo rural o de suelo urbanizado.
2. Está en la situación de suelo rural:
  1. En todo caso, el suelo preservado por la ordenación territorial y urbanística de su transformación mediante la urbanización, que deberá incluir, como mínimo, los terrenos excluidos de dicha transformación por la legislación de protección o policía del dominio público, de la naturaleza o del patrimonio cultural, los que deban quedar sujetos a tal protección conforme a la ordenación territorial y urbanística por los valores en ellos concurrentes, incluso los ecológicos, agrícolas, ganaderos, forestales y paisajísticos, así como aquéllos con riesgos naturales o tecnológicos, incluidos los de inundación o de otros accidentes graves, y cuantos otros prevea la legislación de ordenación territorial o urbanística.
  2. El suelo para el que los instrumentos de ordenación territorial y urbanística prevean o permitan su paso a la situación de suelo urbanizado, hasta que termine la correspondiente actuación de urbanización, y cualquier otro que no reúna los requisitos a que se refiere el apartado siguiente.
3. Se encuentra en la situación de suelo urbanizado el integrado de forma legal y efectiva en la red de dotaciones y servicios propios de los núcleos de población. Se entenderá que así ocurre cuando las parcelas, estén o no edificadas, cuenten con las dotaciones y los servicios requeridos por la legislación urbanística o puedan llegar a contar con ellos sin otras obras que las de conexión de las parcelas a las instalaciones ya en funcionamiento.
Al establecer las dotaciones y los servicios a que se refiere el párrafo anterior, la legislación urbanística podrá considerar las peculiaridades de los núcleos tradicionales legalmente asentados en el medio rural.

Artículo 23. Valoración en el suelo rural.
1. Cuando el suelo sea rural a los efectos de esta Ley:
  1. Los terrenos se tasarán mediante la capitalización de la renta anual real o potencial, la que sea superior, de la explotación según su estado en el momento al que deba entenderse referida la valoración.
La renta potencial se calculará atendiendo al rendimiento del uso, disfrute o explotación de que sean susceptibles los terrenos conforme a la legislación que les sea aplicable, utilizando los medios técnicos normales para su producción. Incluirá, en su caso, como ingresos las subvenciones que, con carácter estable, se otorguen a los cultivos y aprovechamientos considerados para su cálculo y se descontarán los costes necesarios para la explotación considerada.
El valor del suelo rural así obtenido podrá ser corregido al alza hasta un máximo del doble en función de factores objetivos de localización, como la accesibilidad a núcleos de población o a centros de actividad económica o la ubicación en entornos de singular valor ambiental o paisajístico, cuya aplicación y ponderación habrá de ser justificada en el correspondiente expediente de valoración, todo ello en los términos que reglamentariamente se establezcan.

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